フラット35の借り換え手数料を徹底比較

この記事ではフラット35の借り換え時にかかる手数料について解説しています。

「フラット35の借り換え手数料」と言う表現をしていますが、フラット35独自の特別な手数料があるわけではありません。フラット35は新規借り入れでも借り換えでも通常の事務手数料がかかる、という話です。

 

日銀が2016年にマイナス金利政策が始まって以来、この数年で本当に多くの人が住宅ローンの借り換えを行いました。

 

大規模な金融緩和政策を実施する以前の住宅ローンは、今の住宅ローンよりも全体的に金利水準が高かったことから、低金利化をきっかけに他社の低い金利の住宅ローンに乗り換えました。マイナス金利がスタートしてから7年以上経過していますが、引き続き一定数の人が住宅ローンの借り換えを行っています。

 

なお、2022年に入ってから世界的な金利上昇の波を受けてフラット35の金利も引き上げ傾向にあります。2024年には長期金利を強制的にコントロールするYCC政策の撤廃もささやかれており、仮に金利上昇傾向が続いた場合、できるだけ早く借り換えを行うのが得策です。

 

フラット35の金利はこの15年で大幅に低下

フラット35は住宅ローンの全借入期間の金利を固定する”固定金利タイプ”の住宅ローンの代表的な住宅ローンです。

フラット35は約15年前の2008年ごろは年3.3％（※）程度、マイナス金利政策導入直前の2016年1月付近でも年1.8％（※）程度の金利で推移していました。

 

※団信の保険料を加味した金利です。2017年10月にフラット35の金利に団信の保険料が含まれるようになりました。この制度変更で年0.20％近い保険料のコストが金利に含まれるようになりました。

 

【参考】フラット35の金利推移

出典:ARUHI

 

フラット35はフラット35に借り換えできる

フラット35の制度が誕生した当初は、フラット35からフラット35への借り換えはできませんでした。まだ勘違いしている人もいるのですが、今はフラット35はフラット35に借り換え可能です。もちろん、フラット35からフラット20にも借り換えできます。

 

通常の住宅ローンは同じ銀行内での借り換えに対応していませんが、フラット35からフラット35への借り換えの場合、申し込む金融機関を変えることもできますし、同じ銀行・同じ金融機関の中で行うこともできます。

 

 

金利差が無いと借り換えメリットがない？

住宅ローンの借り換えは一定以上の金利差が無いと借り換える効果がないと言われています。

 

その理由は借り換え時に一定のお金（諸費用）がかかるからで、代表的な諸費用は事務手数料・抵当権の登記・抹消費用・印紙税です。

 

抵当権関連費用や印紙税は20万円程度で収まりますが、事務手数料は高額になりがちです。例えば、フラット35の事務手数料は借り換える金額の2.20%（税込）かかることが多く、住宅ローンの残高2,500円を借り換えた場合、50万円以上支払うことになります。

 

これらの借り換えすることで発生する諸費用も考慮して、借り換えメリットを享受できる金利水準であるかを計算する必要があります。

 

※事務手数料が少ない代わりに金利が高くなっているフラット35を取り扱っている金融機関もありますが、金利が高いと当然借り換え効果が小さくなるのでおすすめしません。

 

 

フラット35の金利は横並び状態

フラット35は住宅金融支援機構が提供する住宅ローンなので、住宅ローンの商品性や審査基準は住宅金融支援機構が定めているのでどの金融機関を経由しても変わりません。事務手数料と金利は、それぞれの金融機関が決めていますが、競争が進んだ結果、以下の通り大半の金融機関で横並びの状態が続いています。

2024年4月のフラット35・フラット20の金利

金融機関	フラット20	フラット35
アルヒ	年1.430%	年1.820%
みずほ銀行	年1.430%	年1.820%
イオン銀行	年1.430%	年1.820%
横浜銀行	年1.430%	年1.820%
ファミリーライフサービス	年1.430%	年1.820%
全宅住宅ローン	年1.430%	年1.820%

※上記は機構団信加入時の金利。いずれも当サイト調べ。必ず各社の公式サイトなどで最新の金利を確認してください。

 

ARUHIスーパーフラット借換の金利は魅力的

先ほどの表のように通常のフラット35の金利は横並びですが、アルヒの独自商品であるARUHIスーパーフラットの金利は状況が異なっています。

20年以下の場合には通常のフラットのほうが金利が低くなりますが、21年以上あればARUHIスーパーフラット借換の方が金利が低くなります。

	金利	補足
ARUHI スーパーフラット借換	年1.810%	ARUHIが独自開発した借り換え専用のフラット35。通常のフラット35より低い金利が特徴。ワイド団信も利用可能。

※2024年4月適用金利

 

 

フラット35への借り換え手数料を比較

続いて本題のフラット35への借り換え手数料を比較してみましょう。「商品性・金利」が同じフラット35への借り換え先は事務手数料を比較することが重要です。金利と違って借り換え時の事務手数料は金融機関でかなり違っています。

 

下記が国内でフラット35を取り扱う主な金融機関の事務手数料の一覧ですが、WEB申込＆契約限定ですがアルヒの事務手数料1.10%（税込）の低さが目立っています。

金融機関	事務手数料（税込）	最低事務手数料（税込）
アルヒ（ARUHIダイレクトでの申込・契約時）	1.100％	220,000円
みずほ銀行	1.430％	－
イオン銀行	1.870％	－
横浜銀行	1.560％	33,000円
ファミリーライフサービス	1.680％	－
全宅住宅ローン	2.200％	－

 

フラット35への借り換えの条件とは？

フラット35からフラット35に借り換えるには、通常のフラット35の審査に通る必要がありますし、加えて、返済実績が1年以上で、直近1年間延滞することなく返済していることが条件としてあります。フラット35は住宅ローンの審査が厳しい住宅ローンではありませんので、他の住宅ローンやフラット35を利用中の人であれば審査に通過できる可能性は高いと思います。

 

ということで、借り換え前後を比較して返済額を減らすことができれば、借り換える価値があると判断することができるので、ここからは具体的にシミュレーションしていきたいと思います。

フラット35への借り換えシミュレーション

 

上記の条件で返済中の人の完済までの総返済額は以下のようになります。

返済中の住宅ローン金利	総返済額（残りの返済額）
年3.0%の場合	約2,845（万円）
年2.5%の場合	約2,692（万円）
年2.0%の場合	約2,543（万円）
年1.9%の場合	約2,514（万円）
年1.8%の場合	約2,485（万円）
年1.7%の場合	約2,456（万円）
年1.6%の場合	約2,428（万円）
年1.5%の場合	約2,400（万円）

※2017年10月の制度改正の前のフラット35を利用している人は、上記の返済額の他に年払いの機構団信の保険料がかかりますので、借り換え効果を試算する際の考慮を忘れないようにしましょう。

 

続いて、フラット35に借り換えた場合の総返済額を確認しておきましょう。ここでは、2024年4月の金利（三井住友銀行以外は年1.820%としています）で試算しています。

	事務手数料（税込）	フラット35の総返済額	合計
アルヒ	22万円	約2,344万円	約2,366万円
みずほ銀行	約28万円	約2,344万円	約2,372万円
イオン銀行	約37万円	約2,344万円	約 2,381万円
横浜銀行	約31万円	約2,344万円	約2,375万円
ファミリーライフサービス	約33万円	約2,344万円	約2,377万円
全宅住宅ローン	44万円	約2,344万円	約2,388万円
三井住友銀行	約3万円	約2,532万円	約2,494万円

 

借り換え後の総返済額がもっとも低いのはアルヒになりました。アルヒのフラット35は借り換え時の事務手数料が1.10%～（税込）で、最低事務手数料も220,000円（税込）となっていることがその要因です。

 

 

 

上記の借り換え前の総返済額と借り換え後の総返済額（事務手数料込み）を比較すると、アルヒのフラット35への借り換えであれば、現在の借入金利が1.6%でも62万円程度の借り換え効果があることがわかりました。

 

なお、住宅ローンの借り換え費用には上記以外に登録免許税・司法書士報酬・印紙税などが20万円程度かかります。一方で、借り入れ中の住宅ローンがフラット35で年払いで団信保険料を支払っている人は団信保険料の総額は95万円程度になります。

 

それらを総合的に考慮しても、フラット35から事務手数料が低いアルヒのフラット35への借り換えであれば金利差0.2%程度でも十分見込めますし、フラット35以外からの借り換えでも金利差0.3%～0.4%でも十分見込めることがわかります。もちろん、借り換え前後の金利差が大きければその効果が拡大していくことになります。

 

フラット35からフラット20に借り換えると？

さらに考えたいのがフラット35よりも金利が低いフラット20の活用です。フラット20は借入期間20年以内が条件ですがフラット35より低い金利で借り入れできるメリットがあります。

フラット35の金利は年1.300％、フラット20は年1.230％で計算しています。この金利はフラット35と同じく各金融機関で横並びなのでここでは、事務手数料が安いアルヒのフラット20でシミュレーションしています。なお、借り換え前の前提条件は先ほどと同じにしておきたいと思います。

 

フラット20への借り換えシミュレーション

	事務手数料（税込）	フラット20の総返済額	合計
アルヒ	約22万円	約2,257万円	約2,279万円

※返済期間を20年に短縮するので毎月の返済額は約94,000円になります。その変わり金利が低いこと、借入期間が短くなる効果で総返済額をかなり少なくできることがわかります。

※今回は残りの返済期間が25年あることが前提でしたが、残りの返済期間が20年未満であれば期間を短縮する必要がありませんので毎月の返済額も減らせます。

 

 

フラット35は手数料などの諸費用込みで借り換え可能

フラット35は制度改正を繰り返していて、2018年4月の制度改正でフラット35に借り換える時に必要な諸費用を借入額に含むことができるようになっています。

諸費用として借入額に含むことができるのは以下です。（借り換えにかかるほとんどの費用がカバーされています。）

 

貯蓄が不足している・養育費などの増加に備えて貯蓄を切り崩したくない、などの理由で住宅ローンの借り換えを見送っている人はこの制度を活用することで、手元資金をほとんど減らさずにフラット35への借り換えを行うことができます。

 

（まとめ）借り換えにおすすめのフラット35は？

これまで、フラット35は商品性は同じで金利も横並び状態なので、金融機関は借り換え手数料で比較することが重要と解説してきましたが、最後に借り換えにおすすめのフラット35を紹介していきたいと思います。

 

手数料が1.100%~（税込）のARUHIのフラット35

ARUHIは13年連続でフラット35の取り扱いシェアが1位の住宅ローン専門の金融機関です。全国に多くの店舗展開もしており、店舗で手厚い対面サポートも受けられるメリットがあります。

 

インターネットからの事前審査時に「ARUHIダイレクト」を利用した申込を行い、その後の本申込・契約も「ARUHIダイレクト」で行った場合、事務手数料が1.10％（税込）と店舗での手続きに比較して半分の水準で済むことが大きな特徴です。（※ARUHIスーパーフラットの新規借り入れは除く）仮に事務手数料が2.20％（税込）の場合に3,000万円の住宅ローンを組むと手数料は66万円（税込）かかり、6,000万円の住宅ローンだと事務手数料だけで132万円（税込）もかかることになります。これが1.10％（税込）（一般的なフラット35の半額）で利用できる点は非常に魅力的といえますね。簡単なWEB申込だけが条件ですので、積極的に利用して行きたいサービスですね。

 

 

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